作为第一次买房的人，选择在哪里长期扎根可能会让人不知所措。我自己的承诺问题因各种各样的资金选择而进一步加重。本指南概述了不同选项的定义特征，并给出了导航选择的指针。
抵押贷款的类型是根据偿还资本的时间和计算利息的基础来区分的。了解了未来金融环境和经济环境的变化如何影响这两个特征，知情的买家可以选择满足其需求的融资选项。
尽管大多数买家只会选择一种融资工具，但了解资产融资选项的全部范围，可以最大限度地减少忽视最佳交易的可能性。此外，考虑其他选择也会给需要在个人财务状况或整体经济气候变化时进行再融资的投资者一个提示。
抵押贷款的基本特征
抵押贷款是向希望获得长期房地产资产的买家发放的长期(超过五年)贷款。作为交换，买方同意定期付款，在付款结束时，出借人会收到她的资本，通常以利息的形式升值。
通常情况下，在借款人违约(未能遵守还款计划)的情况下，所购买的资产被抵押为抵押品。当这种情况发生时，贷款人通过一个被称为止赎的过程来占有财产。被取消赎回权的房产被出售，所得收益用于偿还未偿债务。
有资格的借款人必须证明信誉(她将遵守还款条款的可能性)，并可能被要求支付首付款。这种评估被称为承保。
通过信用审查程序，被认为有可能违约(不严格遵守还款条款)的借款人会被收取风险溢价，通常以更高的利率形式收取。
下面我们调查了借款人可能遇到的不同类型的抵押贷款。
资本偿还抵押贷款
这些是标准的抵押贷款品种，分为固定利率和可变利率(见下文)。在资本偿还抵押贷款中，每次定期(通常是每月)还款都用于支付借来的资本(因此得名)和贷款的利息。
由于利息是根据剩余资本和应计未偿利息计算的，因此，对借款人来说，支付超过所需支付的金额是有利的，因为这种超额支付(称为提前支付)将侵蚀未偿到期资本的价值。
实际上，这将缩短抵押贷款的期限。在某些情况下，贷款机构会对超过一定数额的提前还款处以罚款。
利息抵押贷款
这些受欢迎程度已经下降的抵押贷款，要求借款人在抵押贷款期限内只支付利息，在期限结束时还清资本。理想情况下，借款方将维持一个单独的投资账户，以节省到期资本。
有两个因素导致了这种安排越来越不受欢迎。首先，存在房产表现优于投资账户的风险，在这种情况下，将没有足够的钱来偿还到期债务，导致借款人忙于再融资，并面临违约风险。
其次，这些计划在低通胀环境下效果不佳。在高通货膨胀时期，贷款的“实际”价值稳步下降，因此还款对买方来说不是一项繁重的任务。
这种情况不会发生在美国和日本过去30年出现的低通胀环境中。
固定利率抵押贷款
在固定利率抵押贷款中，利率在一段特定的时期内不会变化，通常是5到10年。这为利率上升和通货膨胀提供了保险，可以更准确地进行遗产规划。
不利的一面是，拥有这些抵押贷款的买家不会从利率下降中受益，因为他们承诺每月还款相同。
在固定期限的顶点，抵押贷款被调整为发行银行的可变利率(见下一段)。一些借款人可能认为这是再融资的导火索——寻求用新的固定利率贷款买断他们的抵押贷款。相关的费用可能会阻止这种做法。
可变/可调利率抵押贷款
银行通过向中央银行借款来弥补每日的资金缺口，中央银行收取不时变化的参考利率。通过改变这一利率，中央银行通过金融市场控制价格波动和经济的整体稳定性。
反过来，银行通过将可变性传递给客户来保护自己。这就是为什么大多数抵押贷款都是浮动利率，这意味着它们的利率与中央银行的参考利率波动保持一致。
除非特别要求固定利率，抵押贷款通常以浮动利率发放。在发行时，这一利率将略低于相应的固定利率——发行银行通过固定利率确保自己不受利率波动的影响。
可变利率借款人面临的风险是，利率飙升(或一系列此类飙升)可能会迫使他们的还款超出负担能力。
混合武器
混合型ARMS是固定利率和可变利率抵押贷款的混合体。这些工具有一个固定的利率，在抵押贷款期限内的特定初始阶段。之后，每隔一段时间，根据与参考指数相关的特定公式，将利率上调或下调。
在某些情况下，将混合型ARM视为固定利率抵押贷款是有用的，其中利率水平定期重新审视，以适应经济环境的中等变化。在其他情况下，这种工具更像是一种最初有固定宽限期的可变利率抵押贷款。
混合ARMs通常被封顶以限制速率升级。它们被引用为利率后面跟着两个整数，例如，“3% 5/25”或“2.5% 2/1”。利率是抵押贷款的初始固定利率。第一个整数表示初始利率保持固定的年数。
第二个整数可以表示利率浮动的周期(如第一个示例- 25年)或重置频率(在第二个示例中为年)。
一些联邦机构在他们感兴趣的部门参与了抵押贷款的支持。我们在这里列出了更大的五个:
退伍军人管理局贷款
美国武装部队的现役人员可以申请退伍军人事务部贷款资格证书。这种抵押贷款使他们能够获得VA支持，为自己、配偶或受抚养人(在服务成员的情况下)提供主要住宅抵押贷款。
退伍军人事务部贷款受退伍军人管理局设定的规模限制。在该限额下购买房产的借款人有资格享受低首付或零首付。超过限额会引发更高的首付款，并要求借款人购买私人抵押贷款保险(PMI)。
FHA贷款
为了鼓励买房，联邦住房管理局(Federal Housing Administration)为符合条件的发行机构发放的贷款提供担保。该标准已进行了调整，以允许更广泛的一级房主，首付款要求直接与信用评分挂钩。
整体较低的首付要求和历史违约的权重降低，使得这对经济状况稳定的新买家来说是一个有吸引力的选择。
美国农业贷款部
农村和郊区的购房者可能有资格获得美国农业部支持的贷款。这些政策设定了收入限制，首付要求较低，通常倾向于低收入者在划定区域购买农村房地产。
信贷标准因地区而异，总体而言，不像联邦政府支持的城市贷款那样严格。
203 (k)的贷款
这些仪器是为满足需要大量维修的主要房屋的买家而设计的。由于预期的建筑成本，贷款的价值超过了物业的购买价格。
资格标准鼓励新业主，而较高的利率不仅反映了业主较高的风险，还反映了未完工房屋提前重新进入市场所带来的转售风险。
在实践中，创建托管账户是为了存放卖方支付支付对价后剩余的钱。
建筑承包商在完成施工后从托管账户获得报酬，施工期限为6个月。非主要住宅和投资物业除外。
房利美也为同样的市场提供住房贷款。该产品具有传统抵押贷款的特点(因此没有套现和托管)，但借款人通过非常低的首付要求获得流动性收益-释放现金用于搬迁/装修成本。
合格和大额贷款
住房推广机构房利美和房地美为有抱负的借款人提供了所需收入和首付的指导方针。美国联邦住房金融管理局(FHFA)根据申请人的收入和信用评分规定了贷款额度的限制。
总之，这些指导方针和限制旨在限制违约风险。政府担保实体提供贷款担保(在违约情况下覆盖发行人)不保护在符合限制之外发行的抵押贷款。
符合标准的常规贷款是符合联邦机构指导方针的常规抵押贷款。相比之下，大额贷款超出了规定的限制。
因此，它们吸引了更高的利率，因为贷款机构试图缓冲自己在没有联邦担保的情况下违约风险增加的影响。
捎带贷款
这实际上是首付的部分贷款。一个典型的情况是，买家没有20%的首付，她向贷款人表示，她希望用背带贷款来支付首付。
贷款人会把她介绍给第二个贷款人，后者会发放所需金额的一部分，让借款人的净首付款更少。
一个例子是80/10/10结构，抵押贷款机构提供房产价值的80%，第二个贷款机构提供10%，买家只剩下10%的现金首付款。75/15/10是另一种常见的结构，对买方的净付款要求相同，而背负式贷款人的参与度更高。
抵押贷款购房出租
这些抵押贷款针对的是希望购买房产并出租的投资者。这些投资者获得的不是传统的抵押贷款，而是只付息的债务，而且首付要求更高。
因此，他们利用住宅利率和借款利率之间的利差，从基础房产的升值中获得更高的回报(在协议终止时，他们将不得不出售或再融资)。
高昂的首付和银行的明确排斥，使其无法成为住宅买家的融资工具。
帮助来购买抵押贷款
在这些计划中，政府帮助(通常是首次)购房者努力满足抵押贷款的存款要求。这种抵押贷款采取辅助贷款的形式，覆盖部分存款。
由于其援助性质，这些计划通常对基础物业的价格设置上限(上限)。他们也可能被划上红线，禁止在被认为富裕的地区购买房产。限制于新版本的变化也已经出现。
在伦敦，该计划已被放宽，包括前5年零利息，剩余5年利息递增。共享所有权帮助房屋协会的租户购买他们房子的股权，为剩余部分支付租金，并有在未来全额购买的选择权。
跟踪按揭贷款
这些抵押贷款旨在明确跟踪一个经济变量——通常是原属地中央银行的贷款利率。它们可以被看作是可调利率抵押贷款的一个更透明的版本，因为发行贷款人改变利率的自由裁量权被明确地消除了。
它们是灵活的，因为借款人可以设定一个更符合其负债状况的参考利率。
通常情况下，利率会以高于参考利率的特定数量的基点(部分百分比)来报价，例如，“联邦基金利率= 0.5%”。
贴现率抵押贷款
顾名思义，抵押贷款提供的折扣低于当时的参考利率。由于有人怀疑它们容易被用作营销噱头，它们的受欢迎程度受到了限制。
抵押贷款通过向借款人提供低于参考市场利率的利率来运作。这种折扣将在规定的期限内实施，这意味着在这段时间内的定期还款将会减少。
问题是，如果参考市场利率下跌，发行人没有义务降低贴现率。这意味着普通的市场波动可能会在规定的到期日之前侵蚀这种交易。通常情况下，贴现率在一开始是同类产品中最低的也不再正确。
利率上限抵押贷款
这些是有上限的可变利率抵押贷款。借款人的利率浮动，但不得超过规定的利率上限。这让人放心，利率上升不会让借款人赔钱。与此同时，借款人从利率的下降中受益。
实际上，这笔借款已经采用了标准的可变利率抵押贷款，并购买了利率保险。这反映出对于购买此类工具的不成熟用户来说存在一个问题。有上限抵押贷款的起始利率高于相应的无上限产品，反映了嵌入式保险。
判断保险是否被高估是一个困难的计算，通常超出了老练的买家的理解范围。
现金抵押贷款
这些抵押贷款的贷款额超过了房产的价值，为借款人提供了通常需要支付搬迁/重新安置费用的现金。实际上，借款者有两笔贷款，一笔用于买房，另一笔是个人贷款。
因此，这些贷款的还款率通常高于普通抵押贷款，因为它们实际上是抵押贷款利率和无担保个人贷款利率的加权平均值——后者高于前者。
预计所提供的利率甚至会高于预期的平均水平，因为发行者通常希望吸引到急需现金的借款人。
抵消抵押贷款/获取债券
抵消抵押贷款迎合了那些有储蓄但又不想投入房地产的买家。当储蓄投资于符合条件的长期有息产品时，它们可能会进入抵消抵押贷款。
在这种情况下，借款人支付的利息是根据抵押贷款的资本余额减去储蓄账户的名义价值来计算的。这迎合了那些有财力提前偿还抵押贷款，但更喜欢将房产和流动储蓄分开所允许的资产多样化的投资者。
抵消抵押贷款在经济上等同于获得债券。在这些抵押贷款中，提前偿还债务的借款人可以从他们的账户中提取相当于预付金额的资金。
在某些情况下，在进行承销后，由贷款人自行决定，预付款可能超过预付金额的价值。
在这两种情况下，借款人应考虑成本调整后的利率差异，因为这将影响净收益。当存款的回报高于抵押贷款还款率时，进行抵消可能是一个糟糕的决定。
灵活的抵押贷款
完全灵活的抵押贷款给借款人在她的行为在贷款过程中有很大的自由度。付款时间表作为一个指南，借款人可以自由地提前还款，提取预付金额，并在压力时期享受付款假期，而不会触发违约。
这些抵押贷款适合那些收入来源变化很大的买家，这些买家在抵押贷款发放时无法做出自信的预测。
应注意不要由于多次或持续的付款期而产生过多的利息。这些抵押贷款的初始利率高于相应的传统抵押贷款。这种更高的成本可能不值得灵活性的价值。
动产抵押贷款
动产贷款适用于移动房屋和人造房屋等动产，买方支付的是住宅资产，而不是土地。它们也可以用来覆盖重型设备。
抵押贷款通常有较短的还款期和独特的风险管理特点。通常，他们要求在一个类似于契约处的登记处登记基础资产。与它们的风险相一致的是，它们的利率较高，通常不适合固定资产的买家。
房屋净值贷款和反向抵押贷款
这两种产品都允许房主利用他们的房屋资产。房屋净值贷款是一种贷款的一般形式，以借款人已经拥有的财产为抵押。
反向抵押贷款是为62岁以上的房主设计的。这种工具的一个流行版本是房屋净值转换抵押贷款(HECM)，由联邦政府投保。
这允许退休年龄的房主以他们房屋价值的一部分——房屋净值为抵押借款。它是根据退休人员的流动性状况量身定制的，并且不要求在死亡或出售基础财产之前偿还。
担保人/家庭协助抵押贷款
这些贷款旨在帮助那些难以支付昂贵房产押金或信用评分较低的人。
在担保抵押贷款中，拥有房产和合格信用评分的第三方以房产的形式提供补充贷款抵押品。担保人随后同意在发生违约的情况下履行借款人的还款承诺。
在家庭协助抵押贷款中，家庭成员实际上借钱给借款人以弥补所需存款的不足。
这与直接贷款的不同之处在于，家庭成员不是直接向买方/借款人付款，而是将资金存入贷款人控制下的有息账户。
如果在规定的期限后，借款人达到了规定的还款门槛，那么这笔钱及其利息就会返还给家庭成员。
在这两种安排中，买方和担保人/相对人在共同违约的情况下都有丧失其抵押资产的风险。
伊斯兰的抵押贷款
挑剔的穆斯林可能会遵守他们的宗教伊斯兰教法道德准则，阻止征收利息。因此，穆斯林金融已经制定了排除利息的财产融资计划。它们涉及一个主题的不同:融资银行购买房产，并与买家达成协议，从银行租用该房产。
租金的一部分被记为房子的首付款，在一段规定的时间后，买家将留下剩余的金额，在支付后，房子的完全所有权将转移给她。
三种流行的版本是Ijara，Musharaka和穆拉巴哈。前两个实例化了上述方案，主要区别在于随着时间的推移向买方转让的比例。
在穆拉巴哈在这种模式下，融资的特点是银行为自己的账户购买房产，然后以加价出售，无息贷款给买家购买对价。
有这么多明显的选择，可能很难做出决定。每一步都应该咨询一位合格的财务顾问，因为早期失误的长期成本可能是繁重的。
一位经验丰富的顾问也可能有助于理解定价——尤其是对于非标准抵押贷款——可能比乍一看要复杂得多。总的来说，有三件事需要考虑。
选择贷款人
随着金融化，抵押贷款机构的数量有所增加。防范掠夺性和不道德的行为与按价格购物一样重要。一定要咨询消费者维权人士，他们可能知道你的候选贷款人的概况和过去的行为。
选择按揭类型
正如上面的讨论所显示的，令人眼花缭乱的选项可能会让人做出艰难的选择。这是值得努力通过所有可用的选择，因为一个小的差异可以累积成一个大的机会(或成本)在一个典型的抵押贷款的漫长生命周期。
投资时的决策
经济环境的变化，以及您个人情况的变化，都要求您定期检查您的融资工具是否合适。固定利率可能会让你远离利率下降的周期。
太多的还款期可能会延长你的还款期限。一般来说，问问你的抵押贷款参数是否仍然反映了你最好的还款情况是值得的。如果不是，那么转变的时机可能已经成熟。
我们已经参观了抵押贷款领域。尽管金融创新创造了一系列选择，但这些选择不应令谨慎的买家眼花缭乱。记住定义类型的主要特征是关键。
通过了解不同类型抵押贷款之间的广泛差异，勤奋的买家可以在满足她的需求的产品。为她的梦想之家筹集资金。
引用:
《时代》杂志:抵押贷款类型
按揭报告:建造房子的完整指南